[摘要] 现如今房地产销售量和房价出现明显回暖迹象
今年4月以来，受相关配套措施出台和降低银行准备金率的消息的影响，房地产销售量和房价出现明显回暖迹象，个别一线城市（如深圳）出现销售火爆的态势，甚至有观点认为房地产将全面复苏。
对此，9月26日举行的中国宏观经济论坛(2015年三季度)发布的《房地产市场复苏任重道远》报告中称，目前房地产市场复苏还很脆弱，仍主要处于”去库存”的调整阶段，房地产行业新开工和投资下滑趋势尚未扭转，三四线城市和局部地区房地产市场更面临严峻挑战。
目前房价回升还至局限于一线城市
报告称，中国房地产市场从2014年下滑开始已经表现出明显的分化趋势。在价格层面，自去年初开始，房地产价格上涨开始减速直至下跌，环比和同比指标分别从当年5月和10月开始由涨转跌。尽管和各级城市价格上涨趋势都出现不同程度的减缓，但平均而言，二线和三线/四线城市表现更弱，尤其是三四线城市较早进入下跌区间，而一线城市相对坚挺，且下降幅度也小于二线城市和三四线城市。此外，不同地区也出现一定程度的分化，东北地区房价走势为疲软。
2015年4月开始，房地产价格环比止跌回升。其中一线城市复苏迹象比较明显，环比和同比指标分别于今年4月和6月进入温和上涨区间，二线城市和三四线城市则复苏乏力，环比指标6月份才停止下跌，同比指标目前仍然处于深度下跌区间。
从销售量说，2014年房地产销售面积增速持续下滑。尽管一线城市和二线城市都出现不同程度的下降，但三四线城市的销售量下滑幅度和增速回落幅度更严重。 一线城市的房地产销售面积相对比较稳定。
复苏乏力主因是库存高
报告称，虽然局部地区房地产回暖，但从房地产市场供给、新开工指标、房地产商购置土地即待开发土地指标等方面看，房地产市场目前仍比较乏力。比如，从国家统计局70个大中城市价格变化同比指标看，截止今年6月份，房价与去年同期相比仍然呈下降趋势，销售量回升幅度的6月份也仅有2个城市实现房价同比上涨。而从CREIS（国房地产指数系统）百城价格指数看，房价同比指标同样处于下跌区间，只是跌幅有所减小。目前里房价全面上涨还有一定距离。
报告分析说，出现这种现象的原因，主要是中国房地产市场的库存水平过高，房地产商去库存压力大，因此普遍采用“以价换量”的营销策略和“稳步撤离”的发展战略。
夏斌在演讲中说，他曾在去年六月份的一篇内部报告中说，房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束，“当前经济走势关键看房市，房市下跌已成必然定势”。
夏斌分析，如果住房销量下降，房价下降，很难保证不爆发系统性风险。夏斌以四波危机描述系统性风险爆发的方式：
一、房市价量齐跌，价格在跌但程度不高，量也在跌，卖不出去了。这种状况去年已经开始了。
面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业，银行行长的反应是马上收紧贷款，收旧贷款，不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债，破产。间接效应是GDP下跌。
二、收紧房企银根的连锁反应是，涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。 如果房地产投资再进一步下降，产能过剩问题更大。因此导致这批相关的非房地产行业产出减少，或者减少投资，或者倒闭破产，进一步影响全局性的投资和GDP。
三、地方GDP马上下滑，地方政府破产。 如果房市价量齐跌，首先会出现什么情况？房地产企业拿地的积极性会减弱。地方政府普遍以土地抵押向银行融资，如果地价进一步下跌，对地方政府无疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。地价跌得越快，会从房地产企业、地方债等各种渠道，激化银行资产质量的恶化。这样的话，使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环，银行就不敢贷了。 第四波，群体性事件集中爆发。 随着银行对房企的信贷紧缩，理财市场上的违约事件频频出现，由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
