[摘要] 央行今年五次降息房奴下月减负算算你少了多少
今年央行已连续降息5次,年初时贷款购房,5年期以上基准利率为6.15%,目前已降到了4.9%,下调了1.25个百分点。
对于已有房贷在身的“老房奴”来说,这是一大利好,而由于多数房贷采取的是“次年1月1日”调息原则,下月直接的体现就是月供骤减。
假设小编按照纯商业贷款的方式办理了100万元的房贷,还款期限为20年,贷款利率均按照基准利率执行。
如果按照今年年初6.15%的利率,等额本息的还款方式,小编总共将需要支付740267.62元利息,每月还贷金额将为7251.12元。
而如果按照下月即将执行的4.9%的房贷利率,等额本息的还款方式,每月的还款金额只要6544.44元,总共的利息支付也降低至了570665.72元。
两相比较,按照新利率的小编,总的利息支出将比之前老的利率少169601.9,省下利息将近17万。而每月的还款金额上,也要少706.68元。
当然,每个家庭能享受多大的降息福利,和当初的贷款利、剩下的还款时间、还款金额都有关系,还要通过银行具体计算才能知道。
由于10月24日的降息中,个人住房公积金贷款利率未作调整,公积金贷款利率今年经历了四次下调,五年以上个人住房公积金的贷款利率,从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。
也就是说,如果本月央行不再进行利率调整,下月开始,纯商业贷款的老房贷族,房屋贷款利率将下降1.25个百分点;而纯公积金贷款的房贷族,贷款利率也将降低1个百分点。
为何下月才生效?
一般签订房贷合同时,约定的利率调整时间是次年1月1日开始执行,也就是说,虽然今年频繁降息,但要想真正享受降息带来的福利,还要等到明年。
据了解,在降息或者加息的情况下,房贷利率调整有三种方式。
一种是次年调,银行利率调整后,次年1月1日开始执行新利率;
一种是按年度调,从贷款人的贷款日期算起,一年之后予以调息;
一种是次月调息,即在利率调整后的次月执行新的利率水平。
目前,大部分银行都是次年生效,所以大部分人的月供应该是从明年1月开始下降。
银行工作人员介绍说,每个购房者的还款日是不相同的。例如,客户定的还款日是1月10日,那么银行对该客户1月份的月供就要分段计算,2016年1月1日—2016年1月10日是一个时间段;2015年12月10日—2015年12月31日是另一个时间段。前一段按降息后的利率来计算,后一段则仍然按降息前的利率来计算。
“次年1月1日”调息,还存在一些“例外情况”,大概包括三种:
☞调息时间不同,有的银行采用的是“满一年或满半年”,“次月”、“次季度”调整;
☞跨年“分段计息”降息后,月供可能会出现不减反增的极特殊情况;
☞部分银行房贷系统的“个性化处理”,比如某银行将次年1月的月供与上年12月份保持一致,只是同样的月供数字代表的“意义”不同,1月份的月供里还的本金多、利息确实是少了。
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