[摘要] 内蒙古的房地产市场一度被烙上“库存严峻”的印记，尤其是鄂尔多斯等被外界冠以“鬼城”的盟市，但如今这一情况正在发生嬗变。
内蒙古的房地产市场一度被烙上“库存严峻”的印记，尤其是鄂尔多斯等被外界冠以“鬼城”的盟市，但如今这一情况正在发生嬗变。
“目前，全区人均住宅面积为37平方米。”内蒙古自治区住房和城乡建设厅副厅长许怀云说，这个面积接近中国社科院对2020年中国城市人均住宅面积35平方米的预测，“并不像外界猜测的库存那么高企”。
在许怀云看来，外界对内蒙古房地产高库存质疑主要从库存数据而来。
2015年末，内蒙古全区商品住宅库存约76.8万套、8213万平方米，“数字看起来有些高，地区间、住宅与非住宅、住宅户型类别等结构性矛盾明显，约40%地区去库存压力较大”。
这其中尤以海内外闻名的“鬼城”鄂尔多斯压力重。去年年初，借助央行降准释放流动性，楼市迎来一轮回暖，中国房地产报记者走访鄂尔多斯全市房地产市场时发现，这个曾经强势崛起，又猝然滑坡后的鄂尔多斯依然在经历艰难的沉寂。
“今年的情况确实大不相同。”内蒙古自治区政协常委、副秘书长康永恒表示，今年内蒙古出台一系列“有序消化房地产库存”的政策对于鄂尔多斯而言是一个机遇，其中“研究住房公积金支持农牧民进城购房政策”和“鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款”能激发当地农牧民进城购房的热情。
许怀云介绍说，相较于2014年初的4万套库存，到目前鄂尔多斯已经消化了2万套，“剩下的2万套在内蒙去库存政策以及鄂尔多斯独创的‘房票’制度推动下未来2年至3年有信心消化完。”
多管齐下去库存
在包头的出租车上，司机小包介绍新区的房子还是不好卖，但房价有所上涨，对他而言感觉更明显的是政府出台的购房优惠政策。
2016年3月包头住宅成交价格为5200.2元/平方米，同比2015年3月的5069.69元/平方米上涨2.57%。而让小包感受更直接的是政府鼓励农牧民进城购买商品住房的优惠政策。
2016年内蒙古自治区提出“十三五”时期内出台六大措施消化房地产库存，包括公积金、购房贷款支持农牧民进城买房、探索共有产权，推动租购并举、取消过时的限制性政策等。
从2016年起，内蒙古实行房地产去库存与房地产开发建设用地供应挂钩制度，从严控制开发土地供应。
共有产权等主要是约定政府和购房者的产权比例，减轻购房者的负担，加上公积金贷款、购房贷款支持，这些对小包及其家人而言，都是能亲身体验的收入。
此外，中国房地产报记者从自治区城乡住房建设厅了解到，今年年初，自治区政府还出台7大项、35条利好政策比如提高棚户区改造货币化安置比例等，把存量房作为棚改安置房可谓一举两得，既去库存又安民生。
内蒙古自治区城乡住房建设厅统计数据显示，去年全区改造各类棚户区24.23万户，其中货币化安置达57.6%。今年，将实施22万户城市棚户区改造工程，货币化安置比例至少要达到50%以上。这就意味着更多的棚改户可以拿钱直接买现有的库存房，不用等集中改造后再迁新居。
“按照国家3年行动计划，内蒙古全区预计到‘十三五’期末将改造棚改房100万套。如果按照60%实行货币化安置，每年至少可以消化存量商品房12万套。”上述相关人士透露。
在康永恒看来，“内蒙古此番提出一系列新政，也从另一个角度推动了鄂尔多斯商品房‘去库存’进程。”
破解“鬼城”诅咒
“中国的迪拜”和“鬼城”是鄂尔多斯的两个标签，前一个标签是鄂尔多斯引以为傲打造的“土豪”形象，后一个标签却是财富大潮退去后外界给鄂尔多斯贴上的标签，也是鄂尔多斯一直在尝试摆脱的。
鄂尔多斯相关科室负责人在接受中国房地产报记者采访时强调，鄂尔多斯“十二五”规划中房地产总产值是200多亿元，而GDP规划是4000多亿元。“房地产并不是支柱产业。”
但这并不能为一栋栋烂尾楼做注脚。中国房地产报记者在去年走访鄂尔多斯楼市时，发现市场内都是悲怆的气息，房企探寻破产重组、抱团取暖、舍弃房产比比皆是。
“去年鄂尔多斯正在做调整转型，将行业在房地产领域更多的投入和关注点转移到旅游文化行业，这也是整个城市转型的重要驱动。年初出现的房企清算、破产很正常，正是这样的产业转型引导，到今年鄂尔多斯楼市才发生提升。”一位接受采访的当地发改委人士表示。
截至目前，鄂尔多斯去库存数量为2万套，2014年初时这一数据为4万套。“鄂尔多斯的城市建设相当漂亮，它是有底蕴去消化房产的。”前述接受采访的发改委人士称。
目前，鄂尔多斯的房价已经开始趋于稳定，平均房价在4000元/平方米上下，基本趋于合理。此前，鄂尔多斯市的房价在高峰期，一些高端楼盘高能卖到2万元/平方米。
“随着该市经济社会的持续平稳发展和城市功能的不断完善、重点项目陆续落地实施，城市人口特别是中心城区人口还将持续增加，住房刚性需求仍然很大，在内蒙古今年新的房地产政策的激发下，鄂尔多斯或可出现提前‘消化’的现象。”康永恒说。
内蒙古的“十三五”去库存6大项和区政府的7大项、35项新政无疑会加快鄂尔多斯去库存进程。除此之外，鄂尔多斯还提出自2016年6月30日起，本市级财政为进城购房的农牧民提供200元/平方米补助。扶贫移民搬迁市本级财政再补助200元/平方米。以及危房改造资金补助等一系列强度购房补贴。
更为人称道的是，鄂尔多斯独创的棚改房屋兑换“房票”去库存制度，用本市库存的现房、在建房直接兑换为棚改对象。
来源;中国房地产报
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